부동산 경매 권리분석(등기부, 임차인) 쉽게 하는 법

권리분석이란?

내가 경매로 어떤 부동산으로 낙찰 받을 때 등기부상의 지저분한 권리들을 받을 것인지, 임차인의 보증금을 떠 안을 것인가에 대한 여부를 분석하는 것이다. 인수할 권리를 분석하는 작업을 말한다. 권리분석에는 등기부 권리분석, 임차인 권리분석으로 나뉜다.

 

등기부 권리분석

등기부는 사람으로 따지면 호적과 같은 것이다. 소유자, 평수, 대출은 받았는지, 채권자에게 돈을 갚지 않아 가압류 같은 것을 했는지, 세금 미납자인지 확인하는 것이 등기부이다. 대부분의 경매의 물건들은 매우 지저분한 것이 흔하다. 그래서 등기부에 있는 기록들을 내가 떠안을 것인지 분석하는 작업이 등기부 권리분석이다. 등기부 권리분석은 매각물건명세서 하나로 확인할 수 있다.

매각물건명세서

등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것이 공란이어야 한다. 등기부에 적힌 지저분한 사항들이 모두 소멸되었거나 없다는 뜻이다. 깔끔한 물건이 나에게 온다라고 생각하면 된다. 다만, 자신있는 사람들은 복잡한 물건을 구매할 수 있다면 좋다. 초보자는 절대 도전해서는 안되는 영역이다.

 

임차인 권리분석

임차인의 보증금은 얼마인지, 내가 떠안아야 하는지에 대한 분석이다. 최선순위설정일자, 전입신고를 아는 것이 핵심포인트다. 이 역시 매각물건명세서에서 확인할 수 있다.

※임차인이란? 주택이나 상가를 빌려 대가를 지불하는 자, 즉 내가 전세로 살고있다면 임차인이다. 임차인과 반대는 말그대로 주인이라고 생각하면 된다.

 

항상 보증금을 보호하기 위해 우리는 전입신고를 하게 된다. 그리고 등기부등본을 발급받고나서 조금 설정된 권리들이 있다면 보증금을 지키지 못할 부담감이 있다. 그렇기 때문에 임차인들이 전입신고를 꼭 해야합니다. 지금 보시는 최선순위설정에 2월 17일에 근저당권이 잡혀있다.

 

※저당권이란? 돈을 빌려주는 대신에 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리다. A씨가 B씨의 집을 담보로 돈을 빌려주고 저당권을 설정하면, 나중에 그 저당권을 근거로 경매를 신청할 수 있다. 이런 경우엔 A씨는 다른 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있다. 이러한 권리를 '우선 변제권'이라고 한다. 흔히 보증선다고 표현하는 것이 이런 뜻이다. 

 

※근저당권이란? 은행에서 A씨에게 3천만원을 빌려주었는데 A씨가 2천만원을 빨리 갚았다면 채권액은 1천만원으로 줄어든다. 하지만 B씨는 3천만원을 빌렸으나 이자조차 밀린다면 채권액은 3천만원보다 커지게된다. 채권액이 바뀔 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정한다면 감액, 증액 등기를 한다면 매우 번거로울 수 있다. 근저당권은 이러한 불편을 해소하기 위해 장래의 채권을 일정액의 한도에서 미리 담보하는 저당권이다. 

 

임차인의 권리_1 - 대항력

위의 사례를 따졌을 때(매각물건명세서) 임차인은 근저당이 전입신고 후에 잡혔기 때문에 보호받을 권리가 있다. 그래서 등기부가 애초에 깔끔했기 때문에 임차인의 보증금을 보장해줄 필요가 있다. 이 때 임차인이 대항력이 있다고 표현한다. 낙찰자 입장에서는 보증금을 떠 안는 것이 부담스럽기 때문에 조심스럽다. 입찰자는 대항력이 없는 물건을 들어가는 것이 매우 중요하다.

임차인의 권리_2 - 우선변제권(배당요구권)

임차인도 낙찰자에게 보증금을 넘길 수 있지만 경매중에 보증금을 돌려받을 수 있는 배당요구권도 있다. 배당을 받을 수 있는 경우는 시간적순서에 따라 배당이 된다. 등기부상의 권리를 바탕으로 진행한다. 그래서 공적으로 등기부에 확정일자를 찍은 서류가 필요하게 된다. 대항력 있는 임차인은 배당요구를 할 수 있다.